Jeszcze o Właścicielu

Zanim zaczniesz czytać ten wpis, wróć – proszę – do postu Właściciel 4 apartamentów.

Sprawdźmy jeszcze, czy w ogóle warto rozważać sprzedanie jednego apartamentu
i wykończenie 3 pozostałych pod wynajem.

Załóżmy, że wykończenie kosztowałoby Właściciela łącznie 300 tys. Jeżeli wynająłby poszczególne apartamenty po 3 tys. miesięcznie, co nie będzie łatwe, miałby 108 tys. brutto przychodu (98 820 netto). Jeśli w jego dotychczasowych kosztach rata kredytowa za jeden apartament stanowiła 2400 i jeśli płacił 600 czynszu i opłat eksploatacyjnych, to jego koszty miesięczne spadną do 13 000 zł. Odejmując dochód miesięczny netto z wynajmu 8235 zł (3x2745 zł), okaże się, że miesięcznie jego kapitał będzie topnieć w tempie 4765 zł, a nie 16 tys.!
Tylko, że przy obecnych cenach mieszkań i franka, sprzedaż jednego z apartamentów nie da pieniędzy na remont pozostałych. Można też rozważyć sprzedaż wszystkich apartamentów, żeby zatrzymać topnienie kapitału, tylko gdzie znaleźć nabywcę?

A kiedy frank osłabnie w stosunku do złotówki? Niestety, tak naprawdę nie wiadomo, kto może nam udzielić wiarygodnej odpowiedzi. Jeżeli liczycie na ekspertów od finansów, to możecie się przeliczyć. Przykłady:

W listopadzie 2011 r. mogłeś przeczytać:

A rok później w grudniu 2012 r. :



A to zderzenie informacji w Onecie z dnia 27.01.2013 r. było po prostu piękne:



Do doradców finansowych jeszcze wrócę…

Właściciel 4 apartamentów

Zanim zaczniesz czytać ten wpis, wróć – proszę – do postu Wolność finansowa 
i odpowiedz na zawarte tam pytanie.

Ok, przyjrzyjmy się zatem sytuacji kolejnej osoby:

Lp.	Osoba	Dochód brutto m.	Dochód brutto r.	Podatek	Dochód netto r.	Dochód netto m.	Wydatki (koszty)	Różnica
3.	Właściciel						16 000	16 000

To bardzo ciekawy przypadek. Z jednej strony patrząc, widzimy faceta, który jest właścicielem 4 apartamentów. Wow – myślimy sobie – ten to musi być nadziany! Jednak z drugiej strony się temu przyglądając, zobaczymy człowieka, który znalazł się w tragicznym impasie. Ma cztery apartamenty, które stanowią jego pasywa, ale nie dają dochodu pasywnego. Wręcz przeciwnie: stanowią ogromne obciążenie, pochłaniające oszczędności. Prawdopodobnie kupił je po korzystnej cenie, licząc, że sprzeda za jakiś czas z dużym zyskiem. Tymczasem przeszedł kryzys, no i ten frank... Nie wiemy, jaki jest stan konta Właściciela, ale możemy się domyślać, że raczej niezbyt pokaźny, gdyż prawdopodobnie już dawno wykończyłby te mieszkania i przynajmniej wynajmował.

W jego obecnej sytuacji rozsądne wydaje się sprzedanie jednego z apartamentów i za uzyskane pieniądze wykończenie pozostałych. Jednak rodzi się pytanie, czy po spłaceniu kredytu wziętego na to mieszkanie, coś zostanie na remont. Ponadto taki ruch na pewno wzbudzi silny opór Właściciela, gdyż apartament będzie go kosztować znacznie więcej, niż mentalnie jest w stanie to zaakceptować. Oczywiście wiąże się to kursem franka. Załóżmy, że apartament kosztował w lipcu 2008 roku 360 000 zł, czyli 180 000 franków przy kursie franka równym 2 zł (16 lipca 2008 kurs franka spadł nawet poniżej 2 zł! – i komu to przeszkadzało?). Jeżeli wziął kredyt na 20 lat, to z grubsza licząc wpłacił do tej pory około 50 tys. franków (przyjmując średnio 3 zł za franka daje to 150 tys. zł), z czego jakieś 10 tys. stanowiły odsetki. Pozostało mu blisko 140 tys. franków do spłacenia, czyli ok. 470 tys. złotych (tyle mniej więcej uzyska dzisiaj za ten apartament). Łącznie to mieszkanie kosztowałoby go ponad 600 tys. złotych.

Jeśli jeszcze do tego wszystkiego dodamy trudności związane ze znalezieniem nabywcy, to wspomniany na wstępie „tragiczny impas” zobaczymy w całej okazałości.

Emeryt

Zanim zaczniesz czytać ten wpis, wróć – proszę – do postu Wolność finansowa 
i odpowiedz na zawarte tam pytanie.

Ok, przyjrzyjmy się zatem sytuacji kolejnej osoby:

Lp.	Osoba	Dochód brutto m.	Dochód brutto r.	Podatek	Dochód netto r.	Dochód netto m.	Wydatki (koszty)	Różnica
2.	Emeryt					1875	1800	75

Z powyższego wynika, że Emeryt może spać spokojnie, gdyż jego średnie dochody miesięczne netto przewyższają o 75 zł miesięczne wydatki. Emerytura to JEST DOCHÓD PASYWNY (przynajmniej do czasu zapowiadanego tu i ówdzie bankructwa ZUS-u!). Dlatego banki tak lubią emerytów, gdyż wiedzą, że ich dochód jest pewny, jak to, że umrzemy (chciałoby się powiedzieć "jak w banku", ale po powszechnie znanej historii Banku Lehman Brothers, chyba nikt już tak nie powie).

Oczywiście, z tym dochodem Emeryt za bardzo "zaszaleć" nie może, ale ma to, czego wiele osób mu zazdrości: pewny dochód PASYWNY wyższy od wydatków (oby tylko lekarstwa zbytnio nie drożały).

Dyrektor

Zanim zaczniesz czytać ten wpis, wróć – proszę – do postu Wolność finansowa 
i odpowiedz na zawarte tam pytanie.

Ok, przyjrzyjmy się zatem sytuacji poszczególnych osób:

Lp.	Osoba	Dochód brutto m.	Dochód brutto r.	Podatek	Dochód netto r.	Dochód netto m.	Wydatki (koszty)	Różnica
1.	Dyrektor	18 000	216 000	56 590	159 410	13 284	12 000	1 284

Obliczenie podatku wykonałem korzystając z tego kalkulatora.

Z powyższego wynika, że Dyrektor może spać spokojnie, gdyż jego dochody miesięczne netto przewyższają o 1284 zł miesięczne wydatki. Otóż nie. To nie są DOCHODY PASYWNE. Dyrektor w każdej chwili może stracić pracę i wtedy przetrwa dopóty, dopóki wystarczy mu zapasów na koncie. Jeśli więc nie znajdzie pracy (a dyrektorom łatwo to nie przychodzi), to czas jego wolność można wyliczyć dzieląc stan konta przez miesięczne wydatki. Oczywiście, jeżeli Dyrektor pozostanie bierny i niczego nie zrobi w kierunku zamiany pieniędzy na koncie w inwestycję przynoszącą dochód pasywny.

Wolność finansowa

Od czego by tu zacząć? Myślę, że od określenia, które będzie się tu często pojawiać: wolność finansowa. Po raz pierwszy spotkałem się z nim w książce Roberta Kiyosakiego "Bogaty ojciec, biedny ojciec". I chociaż przeczytałem tę i następne książki tego autora, długo tak naprawdę nie rozumiałem znaczenia tego terminu.

Na pozór wszystko jest jasne: jeśli Twoje pasywne dochody przewyższają Twoje wydatki, to jesteś wolny finansowo. Super! Dla Ciebie też jasne? No to powiedz, które z poniższych osób są wolne finansowo:

1. Dyrektor w poważnej instytucji finansowej (powiedzmy banku – oczywiście, jeżeli bank możemy nazwać poważną instytucją finansową, ale o tym przy innej okazji) z pensją 18 tys., którego miesięczne wydatki zamykają się w granicach 12 tys. złotych.
2. Emeryt otrzymujący na rękę 1875 zł, którego miesięczne wydatki rzadko przekraczają 1,8 tys. zł.
3. Właściciel 4 apartamentów w stanie deweloperskim zakupionych po bardzo korzystnej cenie w 2007 roku, wartych dzisiaj około 600 tys. każdy. Jego miesięczne koszty sięgają 16 tys. złotych (w tym potężny kredyt we frankach szwajcarskich). Spłaca je z oszczędności ulokowanych na lokacie bankowej (6% w skali roku). 
4. Informatyk pracujący w korporacji z pensją 6 tys., którego wydatki nie przekraczają 4,5 tys. miesięcznie.
5. Właścicielka myjni samochodowej, która miesięcznie ma koszty na poziomie 17 tys., a przychody około 30 tys.
6. Rencistka otrzymująca 920 zł renty, wynajmująca pokój studentce (500 zł), która miesięcznie wydaje 1400 zł.
7. Bezrobotny bez prawa do zasiłku, posiadający duże mieszkanie w centrum Warszawy, które wynajmuje za 3,8 tys. miesięcznie. Jego wydatki to jakieś 2,5 tys. złotych miesięcznie.

Które z powyższych osób ma wolność finansową?

Kilka odpowiedzi na wstępie

Witaj! Na wstępie kilka odpowiedzi na pytania, które być może masz ochotę mi zadać. Takie FAQ, których jeszcze nie zadano.
Dlaczego "Pieniądze życie ułatwiają"? Gdyż nie znoszę idiotycznego: "Pieniądze szczęścia nie dają"!
W jakim celu utworzyłem ten blog? Zgadnij. Jeśli pomyślałeś, że chciałbym na nim zarabiać, to... zgadłeś. Oczywiście, że chciałbym TEŻ na nim zarabiać (najlepiej wspólnie z Tobą)! Ale nie tylko. Chcę też mieć miejsce, gdzie będę mógł się mądrzyć... i nikt mi nie będzie przerywać.
Czy będzie to kolejny poradnik typu: Jak inwestować? Na pewno nie! Będę pisać o swoich doświadczeniach i przemyśleniach, ale nie będę udzielać rad. Każdy ponosi odpowiedzialność za swoje decyzje. Twierdzę nawet, że JESTEŚ SUMĄ SWOICH WYBORÓW.